Обіг землі в Україні: перспективи

Нещодавно група народних депутатів від партії “Слуга Народу” (серед яких голова Комітету з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський) подала законопроєкт “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення” No 2178-10 (далі – Законопроєкт, Проєкт закону), який є альтернативою відповідному урядовому законопроєкту. Перспектива прийняття Законопроєкту очевидна з огляду на публічне схвалення його ідей Президентом України під час прес-марафону.

У першій половині дня 18 жовтня цього року в ЗМІ з’явилась інформація про те, що Комітет з питань аграрної та земельної політики схвалив альтернативний Законопроєкт, відхиливши урядовий. Ближче до обіду Юлія Тимошенко на засіданні парламенту звинуватила Голову ВРУ в тому, що засідання профільного комітету проведено раніше повідомленого часу та за участі лише прихильників обігу землі. У відповідь на це спікер парламенту Дмитро Разумков запевнив, що під час наступного свого засідання профільний комітет повторно розгляне альтернативний Законопроєкт.

Незважаючи на описані процедурні непорозуміння, вважаю, що шанси на схвалення комітетом і подальше прийняття альтернативного Законопроєкту залишаються високими. При цьому запропонована редакція документа дає підстави стверджувати про можливість істотних, здебільшого прогресивних зрушень у законодавстві та нові перспективи для всіх учасників земельних відносин в Україні.

Старт обігу землі

Ні для кого не є секретом, що, незважаючи на існування так званого “земельного мораторію” (п. п. 14, 15 Перехідних положень Земельного кодексу України), ринок землі в Україні все ж існує. Однак, на жаль, ідеться про “сірий” ринок. Юристи практикують різні правові та квазіправові інструменти обходу мораторію (довіреності на продаж паю, емфітевзис на 200 років тощо). Законодавець зі свого боку постійно намагається нейтралізувати такі методи (вказівка у законодавстві на нікчемність таких довіреностей, скорочення максимального строку емфітевзису до 50 років), однак принципово це проблему не вирішує. Аналізуючи успішний досвід Сполучених Штатів Америки у запровадженні інститутів власності, Ернандо де Сото у праці “Загадка капіталу” зазначав: “Закон живий, лише коли зберігає зв’язок із суспільною угодою, яку укладають живі люди”. Земельний мораторій вже давно не відповідає змісту суспільної угоди не лише в українському суспільстві, а й в усьому світі, а отже, позбавлений не тільки економічного, а й соціально-політичного сенсу.

Зі стартом обігу землі ринок поступово виходитиме з тіні, потреба у використанні сумнівних схем просто відпаде. Це своєю чергою призведе до полегшення адміністрування земельного податку, а також формалізації (у позитивному сенсі цього слова) земельних відносин – земля для власників паїв із джерела мізерного пасивного доходу стане капіталом.

Іноземні інвестиції – бути чи не бути?

Поточна редакція Законопроєкту дає можливість іноземцям та іноземним компаніям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення через зареєстровані в Україні юридичні особи, однак лише з 1 січня 2024 року. За текстом Законопроєкту, це обмеження не поширюватиметься на випадки придбання сільськогосподарськими товаровиробниками земельних ділянок, які використовують такі ділянки на правах оренди чи емфітевзису, у разі одночасного дотримання двох умов: (і) із часу державної реєстрації юридичної особи – покупця минуло не менше 3 років; (іі) право оренди, емфітевзису виникло до набрання чинності Законопроєктом.

Слід зазначити, що в урядовому Проєкті закону таке обмеження щодо іноземців було відсутнє. Видається, що в альтернативному законопроєкті цю умову було включено як компроміс між державою та “аграріями”, які побоюються конкуренції з боку іноземних інвесторів.

З економічного погляду таке обмеження є шкідливим для ринку, оскільки щонайменше на 4 роки загальмує визначення реальної ринкової ціни на землю й надходження іноземних інвестицій. На щастя, це обмеження можна обійти. Звісно, про конкретні способи обходу такого обмеження буде доцільно говорити лише після публікації тексту прийнятого закону.

Перспективи для малих і середніх фермерів

Скасування земельного мораторію відкриє малому й середньому агробізнесу доступ до дешевого іпотечного кредитування. Із запровадженням обігу землі фермери зможуть вносити земельні ділянки в заставу, що істотно знижуватиме ризики фінансування для банків і, відповідно, відсоткові ставки за кредитами.

Крім того, Кабінет Міністрів України своїм розпорядженням від 29.09.2019 р. No 882-р схвалив Концептуальні напрями здешевлення кредитів сільськогосподарським товаровиробникам для купівлі сільськогосподарського призначення.

Зокрема, для вирішення проблем із доступом малого й середнього агробізнесу до дешевих кредитів передбачається використання таких механізмів:

1. Здешевлення кредитів сільськогосподарським товаровиробникам шляхом:
– часткової компенсації відсоткової ставки за кредитом на купівлю землі;
– часткової компенсації кредиту на купівлю землі;
2. Часткове гарантування за кредитами с/г товаровиробникам на купівлю землі.

У проєкті Закону України “Про державний бюджет України на 2020 рік” передбачено 4,4 млрд. гривень на запровадження таких механізмів. За анонсованою у ЗМІ інформацією, у наступному 2021 році буде виділено близько 20 млрд. гривень.

Однак очевидно, що для отримання таких кредитів позичальники повинні будуть здійснити цілу низку підготовчих дій, наприклад, ліквідувати заборгованість перед державним і місцевими бюджетами, оптимізувати корпоративну структуру, упорядкувати бухгалтерську, податкову й фінансову звітність тощо.

Загалом, на мій погляд, це спричинить появу значної кількості малих і середніх фермерських господарств, здатних створити конкуренцію на ринку сільськогосподарської продукції. Крім того, можна очікувати зростання популярності вирощування органічної продукції, яку економічно вигідно вирощувати навіть на відносно невеликих площах (до 200 гектарів) та яка користується чималим попитом на ринках Європи й Азії.

А що з агрохолдингами?

Недарма протягом тривалого часу аграрне лобі відстоювало необхідність збереження мораторію. Завдяки останньому великі фермерські господарства фактично диктували власникам паїв умови орендних відносин, установлювали невеликий, вигідний для себе розмір орендної плати, нерідко у негрошовій – товарній формі.

Після скасування “земельного мораторію” ситуація поступово почне змінюватись. Власник паю матиме можливість не лише надати земельну ділянку в користування агрохолдингу, а й, скажімо, продати її малому фермеру за справедливою ринковою ціною або, отримавши вигідний кредит в банку, створити власне невелике фермерське господарство.

Усвідомлюючи це, наразі агрохолдинги резервують значну частину коштів для викупу земельних ділянок, переданих їм в оренду. Зокрема, у силу об’єктивних чинників ідеться про придбання лише вже орендованих ділянок, тоді як придбання нових ділянок агрохолдинги цікавитиме значно менше. Сформувати нові суцільні масиви землі в умовах конкуренції буде складно та призведе до непропорційно значних транзакційних витрат. А обробляти так звану “шахматку” за допомогою великої техніки невигідно.

Можна також передбачити, що викуп орендованих земель агрохолдинги проводитимуть найближчим часом після скасування мораторію, поки ціна на землю буде порівняно невеликою. Тут знову проявиться шкідливість обмеження обігу щодо іноземців. Якби останні відразу отримали доступ до ринку землі нарівні з вітчизняними аграрними компаніями, стартова ціна на землю була б істотно вищою, що мало б позитивний ефект для власників паїв.

Окремо варто зупинитись на ще одному обмеженні, передбаченому Законопроєктом. Мова про визначення максимально допустимої кількості земель сільськогосподарського призначення “в одних руках”:

– у межах об’єднаної територіальної громади – не більше 35 % земель с/г призначення такої громади;

– у межах однієї області або АРК – не більше 8 %;

– у межах всіх земель с/г призначення по Україні – не більше 0,5 %.

Видається, що зазначене положення є зайвим та економічно необґрунтованим обмеженням, наслідком ілюзорних фобій про те, що агрохолдинги начебто масово скуповуватимуть українські землі, що призведе до монополізації землеволодіння тощо.

По-перше, за всю історію існування “земельного мораторію” аналогічне обмеження було відсутнє на ринку оренди землі. Хоча цілі обмеження, яким би необґрунтованим воно не було, все ж натякають на те, що аналогічні ліміти мали б застосовуватись і для оренди землі.

По-друге, за інформацією більшості соціологічних досліджень (Фонду “Демократичні ініціативи” ім. Ілька Кучеріва, соціологічної служби Центру Разумкова) наразі лише 6,6 % власників готові продати свої паї після скасування мораторію. Заради справедливості можемо спрогнозувати, що після старту ринку та, як наслідок, збільшення цін на землі с/г призначення відсоток охочих продати пай збільшиться, але не кардинально – приблизно до 10 – 12 %.

Водночас, щоб говорити про масову купівлю земель агрохолдингами, необхідно, щоб більше 70 % власників хотіли продати паї. Своєю чергою, досягнення такої кількості охочих можливе лише за такої великої ціни на землю, за якої агрохолдингам її скуповувати буде вже невигідно.

Установлення ліміту землі “в одні руки” є необґрунтованим і на рівні області. До прикладу, навіть найбільший в Україні агрохолдинг “Кернел” із земельним банком в 550 тис. га в середньому орендує лише 2 – 3 % від усіх земель кожної окремої області. Очевидно, що з урахуванням наведеної вище соціологічної інформації шанси хоча б наблизитись до скупівлі холдингом “Кернел” 8 % с/г земель на рівні якоїсь області прямують до нуля.

По-третє, пропонуючи такого роду обмеження, ініціатори Законопроєкту виходять із припущення, що будь-який агрохолдинг завжди намагається максимально збільшити свій земельний банк, щоб отримувати надприбутки. Однак з економічного погляду така презумпція є, м’яко кажучи, сумнівною. Насправді концентрація виробництва дійсно призводить до зниження собівартості одиниці продукції та, відповідно, до підвищення прибутковості (закон переваг великого виробництва). Однак така тенденція має обмежений характер. Інакше кажучи, перевага великого виробництва має певну межу – поряд із законом переваг великого виробництва діє закон спадної продуктивності й ефективності. Саме він ставить межу “ефекту масштабу виробництва”. Наприклад, якщо проаналізувати дані Держстату за 1 листопада 2015 року, у аграрних компаній, які вирощують соняшник, із земельним банком понад 1000 га, рівень урожайності приблизно на 2 ц/га є меншим, ніж у компаній із земельним банком до 1000 га.

Перспективи для власників паїв

Останнім часом тільки лінивий не порівнював вартість одного гектара землі сільськогосподарського призначення в Україні та, скажімо, в Нідерландах. Популісти продовжують казати про те, що за такої надзвичайно низької ціни відкривати ринок не можна. На жаль, переоцінити рівень цинізму таких маніпуляцій складно. Низька ціна на землю сільськогосподарського призначення в Україні існує не всупереч, а завдяки мораторію.

Старт ринку неминуче призведе до зростання ціни на землю. Не такого швидкого, як хотілося б, через тимчасове обмеження обігу для іноземців. Експерти дають різні прогнози щодо зростання цін, але в середньому можна говорити про 6 – 8 тисяч доларів за гектар вже через 3 роки після скасування мораторію. При цьому середній розмір паю в Україні становить 4 гектари. Утім говорити про дійсно справедливу ринкову ціну на землю можна буде лише після 1 січня 2024 року, коли попит збільшиться за рахунок іноземних інвесторів.

Як бачимо, поточна проєктна модель старту обігу земель сільськогосподарського призначення дає підстави робити досить оптимістичні прогнози щодо перспектив таких законодавчих зрушень для всіх учасників ринку.

Разом з тим така модель вже є компромісом на користь великих фермерських господарств та агрохолдингів, у зв’язку з чим передбачає низку зайвих обмежень. Подальше пристосування текстуЗаконопроєкту до вимог “аграріїв” призведе до спотворення цілей запуску обігу землі в Україні та зведе сенс обігу землі нанівець.

З огляду на значну кількість прихильників мораторію, запуск обігу землі сільськогосподарського призначення, безумовно, буде складним, але необхідним рішенням, яке, можливо, у короткостроковій перспективі не матиме вражаючого ефекту, однак, я впевнений, буде позитивно оцінене вже через 3 – 4 роки. Однак, знову ж таки, як зазначав Ернандо де Сото: “…революція у сфері власності завжди була політичною революцією. У всіх країнах це було рішення кількох освічених людей, які вважали, що офіційне законодавство не має сенсу, якщо поза ним мусить жити велика частина населення”. Прийшов час і Україні прийняти складне запізніле рішення.

Автор: молодший юрист Юридичної групи EUCON Віталій Панчик

Джерело: ЮРИСТ &ЗАКОН

Партнерство

Нагороди